Externalisation immobilière : que faire en 2012 ?

4. Capter la valeur liée à sa propre signature

La solvabilité du preneur et la durée du bail assurent dans les meilleurs dossiers à l’investisseur un rendement sécurisé. Dans le cadre de baux à très long terme, l’emplacement et les autres caractéristiques de l’immeuble importent donc souvent moins que la qualité de la signature du bailleur et le montage lui-même. En conséquence, un bien immobilier peut voir sa valeur maximisée du seul fait de la présence contractuelle d’un locataire de qualité à long terme. Cette dernière constitue donc une sorte de garantie de revenus futurs et recèle une valeur que l’entreprise cédante peut espérer capter au moins partiellement dans le prix de vente de son portefeuille immobilier. Un exemple. Une entreprise logistique cherche à se doter d’un nouvel entrepôt. Elle achète une jachère sans affectation économique préalable et y construit l’entrepôt dans le cadre d’une opération de promotion traditionnelle. Elle a donc créé une valeur économique, qu’elle peut dès lors chercher à monétiser par une opération d’externalisation immobilière négociée à son avantage car elle prend à bail le bien.

Voilà pour quelques motivations possibles. Mais une fois la décision d’externaliser prise, comment faire concrètement ? Faisant appel à des expertises transverses (droit des sociétés, fiscalité, droit immobilier, éventuellement droit social..), l’externalisation immobilière recouvre en effet un panel de montages juridiques et financiers différents les uns des autres, qui ne répondent pas aux mêmes motivations. Ils relèvent aussi bien d’opportunités financières que d’impératifs bilantiels, voire d’une volonté de rationalisation de la gestion. Tout dépend donc de l’objectif recherché. Cherche-t-on à extraire des liquidités ou à améliorer son résultat ? Souhaite-t-on conserver le contrôle de l’actif ou non ? Le déconsolider ou non ? Le récupérer à terme ou non ? La réponse à ces questions engagera la forme du montage final.

Dans le cadre d’un crédit-bail (lease back), les biens sont achetés par un crédit-bailleur, qui les loue immédiatement au vendeur avec une clause de rachat à une valeur souvent symbolique. Les biens peuvent aussi être logés dans une structure ad hoc, dont les revenus sont les loyers payés par le vendeur et dont les titres sont vendus à des investisseurs par tranches. La cession-bail prévoit que les biens et les droits au bail attachés sont acquis par un investisseur, qui contracte un simple bail avec le cédant... Puis se pose la question du « véhicule » le plus approprié à chaque cas de figure (OPCI, SIIC, véhicules non réglementé…). Enfin, restent à respecter des démarches nécessaires en interne, comme par exemple la consultation préalable obligatoire du comité d’entreprise lorsqu’il existe.

Source : Wragge & Co